Dubaj – z diaľky pôsobí ako žiarivý symbol luxusu, rýchleho rastu, ikonickej architektúry a daňových výhod. Toto púštne mesto v Spojených arabských emirátoch láka investorov z celého sveta, vrátane Slovákov a Čechov, ktorí túžia po pasívnych príjmoch, teplej klíme a prestížnej adrese. Priateľ sa rozhodol investovať do nehnuteľnosti v Dubaji, tak som si urobila trošku research a prinášam vám môj pohľad. Oplatí sa kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji?
Ak je obchodná príležitosť na titulnej strane novín, znamená to, že už bola odšťavená a to, čo dostávate, je odpad. – Bohatý otec, Chudobný otec, Robert Kiyosaki a Sharon Lechter
Prečo áno nehnuteľnosť v Dubaji: Výhody investovania
1. Bezkonkurenčný rast a rozvoj
Dubaj je jedným z najrýchlejšie rastúcich miest na svete. Investície do infraštruktúry, turizmu a technológií neustále rastú. Za poslednú dekádu sa stal strediskom luxusného životného štýlu a obchodného ruchu.
2. Daňové výhody
Neexistuje daň z príjmu fyzických osôb. Z pohľadu investorov ide o výnimočne výhodné prostredie – žiadne dane z nehnuteľností, žiadne DPH pri kúpe bytu v novostavbe, žiadne zdanenie prenájmu (ak je správne nastavený).
3. Vysoký výnos z prenájmu (ale pozor na trend)
V porovnaní s Európou sú výnosy z prenájmu nadpriemerné – často v rozmedzí 6 – 10 % ročne, čo je veľmi lákavé pre pasívnych investorov. Avšak trend sa mení.
Dubaj zažíva stavebný boom a každý mesiac pribúdajú tisíce nových bytov. Dopyt zatiaľ drží krok, ale čoraz častejšie sa objavujú varovania, že trh smeruje k presýteniu. Môže sa zopakovať scenár podobný Thajsku – veľké množstvo neobsadených budov, ktoré tlačí ceny nájomného nadol. V konkurenčnom boji začne rozhodovať, kto dá nižšiu cenu, a to môže významne znížiť očakávaný výnos.
4. Status rezidenta (s obmedzením)
Investícia do nehnuteľnosti v hodnote nad 750 000 AED (približne 190 000 eur) oprávňuje investora získať tzv. „property visa“, čo je forma pobytu, ktorá môže byť na 2 alebo až 10 rokov.
- 2-ročné vízum získate pri investícii od 750 000 AED do približne 2 miliónov AED.
- 10-ročné tzv. zlaté vízum (Golden Visa) je spravidla vyhradené pre investície nad 2 milióny AED a často sa spája aj s ďalšími kritériami – napríklad dlhodobým podnikaním alebo výnimočnými zásluhami pre štát.
A čo sa stane, keď vízum skončí?
Ak sa ho rozhodnú nepredĺžiť alebo zmenia podmienky (čo sa v Dubaji môže stať bez náhrady), rezident stráca legálny pobyt, a to aj keď vlastní nehnuteľnosť. V praxi to znamená, že môžete byť nútený opustiť krajinu – hoci ste si byt riadne kúpili. Vlastníctvo nehnuteľnosti nezaručuje trvalý pobyt ani žiadne občianske práva.
Prečo nie nehnuteľnosť v Dubaji: Nevýhody investovania – riziká a realita života mimo Európy
1. Trh s nehnuteľnosťami v Dubaji počas recesie
Je neuveriteľné, ako ľahko ľudia zabúdajú na nedávnu minulosť. Ľudský mozog si všeobecne zle pamätá poučenia z predchádzajúcej dekády. Možno aj preto recesia zasiahne tých istých ľudí každých 7 rokov. Väčšina zahraničných investorov zabudne, aj keď sa už raz poučila.
V roku 2008 Dubaj a celá SAE utrpeli tvrdší kolaps ako väčšina rozvinutých krajín. Miestni aj cudzinci v opúšťali krajinu – ekonomika skolabovala takmer zo dňa na deň. Ľudia v Dubaji utekali tak rýchlo, že opúšťali svoje luxusné autá pred letiskom. Prečo bol dopad krízy na SAE a ceny nehnuteľností taký obrovský?
Kvôli nediverzifikovanej ekonomike. Počas recesie bývajú najviac zasiahnuté práve realitný a energetický sektor – a tieto odvetvia tvoria významnú časť HDP SAE. Odvtedy síce krajina robí malé kroky k diverzifikácii, no stále to nestačí. Dubaj sa v poslednom čase sústredil na rozvoj finančného sektora – ten však tiež nie je ideálny počas krízy. V súčasnosti sa výstavba podieľa viac než 10 % na HDP. Realitný sektor tvorí ďalších 7 %. Reálne čísla môžu byť ešte vyššie.
Predpovedať recesiu je ťažké. Ale vieme, že aktuálny globálny rast aktív trvá už 13 rokov. Ďalšia kríza príde. Možno nie zajtra, ale príde. A Dubaj má históriu kolapsov počas recesií. Chcete vlastniť nehnuteľnosť v trhovo nestabilnom prostredí?
2. Problém s nadbytkom nehnuteľností v Dubaji
Dubaj má len niečo cez 2 milióny obyvateľov – ako Austin v Texase či Penang v Malajzii. Napriek tomu má stovky výškových budov a obytných komplexov. Väčšina z nich je takmer prázdna. Obytné nehnuteľnosti majú obsadenosť len 30–40%, kancelárie o niečo viac. Hotely sú na tom ešte horšie.
Slabá obsadenosť je dôvod, prečo sú ceny nízke – aj v prémiových lokalitách ako Dubai Marina sú len 5 000 USD/m² (250 USD/ft²). Chodníky nie sú prázdne len preto, že je vonku horúco. Mesto nemá veľkú populáciu, napriek masívnej výstavbe. Ako sme spomenuli, výstavba je významná súčasť HDP. Preto si Dubaj nemôže dovoliť zastaviť nové projekty, aj keď dopyt chýba. Takéto opatrenia by položili firmy, znížili príjmy a spôsobovali prepúšťanie.
V Singapure alebo Malajzii to fungovalo – majú aj iné sektory. Ale Dubaj má len dve zlé možnosti:
- Pokračovať vo výstavbe a zhoršovať nadbytok.
- Zastaviť výstavbu a riskovať kolaps ekonomiky.
3. Rastúce geopolitické napätie v oblasti Perzského zálivu
Perzský záliv je relatívne stabilný región Blízkeho východu. To podporilo rast cien nehnuteľností v Dubaji aj Katare. Ale netreba to považovať za samozrejmosť. Historicky to tak nebolo – a napätie opäť narastá. Saudská Arábia a SAE súperia s Iránom a Katarom o vplyv. Aktivitu zvyšujú aj militantné skupiny. A keď do toho vstúpi Izrael, stabilita sa ešte znižuje. Toto všetko sa deje v čase, keď ceny ropy stále klesajú – z maxima 140 USD pod 100 USD za barel.
A keďže väčšina ekonomík v regióne je závislá od predaja ropy (a nehnuteľností), každé zníženie cien sa premieta do poklesu spotreby aj cien nehnuteľností. Ani vojna nie je nutná. Stačia tvrdé slová, sankcie, menšie útoky – a ekonomika sa otrasie.
4. Nezabúdajme, že ide o moslimský svet
Aj keď Dubaj pôsobí otvorene a modernizovane, základná štruktúra krajiny je moslimská monarchia s prísnymi zákonmi, ktoré môžu byť pre Európana šokujúce – najmä ak dôjde k porušeniu pravidiel. Práva žien, LGBTQ+ komunita, či sloboda prejavu sú úplne inde než na Západe.
5. Politická nestálosť a uzatvorenosť
SAE sú relatívne stabilné, no nikdy nemožno vylúčiť zvraty – najmä v regióne, kde sú zmeny režimov a napätia v susedstve pomerne časté. Dôležitý fakt: ani status rezidenta neznamená, že tam máte akékoľvek „zaručené“ práva. Nie ste občan, ste iba hosť. Ak by sa zmenila politická situácia alebo by sa krajina rozhodla uzavrieť svoje hranice či zaviesť nové podmienky pre cudzincov, nemáte žiadne páky.
6. Práva vlastníkov pre nehnuteľnosť v Dubaji sú obmedzené
Formálne kupujete „vlastníctvo“, no v praxi môže ísť len o tzv. „freehold“ – právo užívať a predávať, ale v rámci pravidiel určených vládou. V prípade sporov alebo politického rozhodnutia môžu byť cudzincom obmedzené práva – bez náhrady.
7. Kultúrna a právna inakosť
Veci, ktoré by ste v Európe riešili cez advokáta, políciu alebo súd, tu môžu mať iný priebeh – a nie vždy podľa očakávaní. Trestné činy, ktoré sú v Európe bežné priestupky (napr. urážka na sociálnej sieti), môžu byť v SAE trestané väzením alebo deportáciou.
Lesk a bieda Dubaja
Za sklenenými mrakodrapmi a pozlátkom luxusu sa v Dubaji ukrýva realita, o ktorej sa otvorene nehovorí. Veľká časť mesta bola postavená za cenu driny a utrpenia státisícov zahraničných robotníkov, prevažne z južnej Ázie. Títo muži žijú často v preplnených a izolovaných ubytovniach na okraji mesta, pracujú v extrémnych horúčavách, a to za minimálnu mzdu, bez právnej ochrany a bez možnosti odísť – keďže im bývajú zadržiavané pasy. Ich životy sú v príkrom kontraste s tým, čo ponúka Dubaj turistom a investorom.
Ďalšou tienistou kapitolou je problém obchodu s ľuďmi a sexuálneho vykorisťovania žien. Napriek oficiálnym zákonom a prísnym trestom pre verejné prejavy intimity, Dubaj nie je imúnny voči tichej, no rozsiahlej sieti sexuálneho biznisu, ktorá funguje za zatvorenými dverami luxusných hotelov a apartmánov. Mnohé mladé ženy z východnej Európy, Afriky či Ázie sú do mesta lákané pod zámienkou práce modeliek či hostesiek – no realita môže byť desivá: nátlak, zadržiavanie pasov, psychická manipulácia a prakticky žiadna možnosť úniku.
Navyše, Dubaj dlhodobo patrí medzi najneekologickejšie mestá na svete – extrémna spotreba energie, masívne odsoľovanie vody, klimatizovanie celých vonkajších priestorov a minimálna udržateľnosť sú cenou za jeho exkluzívny lesk.
Aj preto má podnikanie či investovanie v tejto časti sveta svoje špecifiká a potenciálne úskalia, ktoré sa neoplatí prehliadať.
Dubaj tak aj v 21. storočí balansuje medzi dvoma svetmi – tým, ktorý si buduje obraz moderného, pokrokového centra sveta, a tým druhým, kde ľudská dôstojnosť často ustupuje za fasádu mramoru, zlata a ticha.
Realita na váhach
Dubaj je bezpochyby fascinujúcim miestom s obrovským potenciálom. Pre niekoho môže byť zisk z nehnuteľností, životný štýl a daňové výhody presvedčivými argumentmi. No pre iného však predstavuje príliš neisté a kultúrne odlišné prostredie na to, aby doň vložil státisíce eur.
Rozhodnutie, či áno alebo nie, by nemalo byť len o výnose. Malo by reflektovať aj hodnoty, komfort s odlišným systémom a schopnosť zvládať nepredvídateľné situácie v neznámom právnom a politickom prostredí.
A čo pre mňa? Tak ako pre mnohých je Dubaj najmä umelo vybudovaný projekt v strede púšte – bez historickej kontinuity, bez kultúrnej hĺbky a bez duše. Mesto postavené za účelom obchodu, rýchleho kapitálu a často aj prania peňazí. Chýba mu prirodzený vývoj, emócia miesta a autenticita, ktorú ponúkajú staré európske alebo ázijské metropoly. Nehnuteľnosť v Dubaji? Priateľ si ju nakoniec kúpil, že to riskne. Ja osobne odporúčam Španielsko, alebo inú krajinu, ktorá má dušu a najmä kde platí právo.
