Investičné nehnuteľnosti v zahraničí už dávno nie sú len témou pre veľkých hráčov. Mnohí Slováci a Češi dnes rozmýšľajú nad tým, či má zmysel vlastniť apartmán pri mori, dom v Toskánsku alebo byt v Španielsku, ktorý dokáže zarobiť aj v čase, keď v ňom práve nebývajú. Pre niekoho je to sen o živote pri mori, pre iného čistá investícia, pre ďalších veľmi pragmatický plán B. O tom, kde dávajú investičné nehnuteľnosti v zahraničí reálny zmysel, čo treba vedieť pred kúpou a prečo on osobne neinklinuje k Dubaju, sme sa rozprávali s Marekom Revilakom. Marek stojí za Almond Villas a už niekoľko rokov prepája slovenských a českých klientov s realitami v zahraničí.

Od glampingu k moru a Almond Villas

Ako by si sa predstavil ľuďom, ktorí ťa ešte nepoznajú? Ako si sa dostal k nehnuteľnostiam v zahraničí?

Ide v podstate o spojenie mojej predchádzajúcej skúsenosti s developmentom lokality pri Bratislave a vášne pre cestovanie. Pôvodne som uvažoval o realizácii luxusného glampingu na Kostarike a v Európe. V rokoch 2022 a 2023 som pri hľadaní vhodnej lokality narazil na množstvo príležitostí a zaujímavých nehnuteľností v krásnych európskych aj mimoeurópskych lokalitách, ktoré sa v porovnaní s bratislavskými nehnuteľnosťami predávali za veľmi zaujímavé ceny. Keďže sa pohybujem v prostredí ľudí, ktorí hľadajú vhodné príležitosti na investovanie do nehnuteľností, vznikla pred časom myšlienka nadviazať spoluprácu so zahraničnými partnermi a ponúkať nehnuteľnosti aj ďalším Slovákom a Čechom. Najprv to boli skôr priatelia a známi, dnes je z toho priamy biznis s komplexným servisom.

Preplnené Slovensko, voľnejšie more

Prečo si sa rozhodol zamerať práve na zahraničný trh a nie na slovenský?

Pretože slovenský trh je podľa môjho názoru už preplnený. Bratislava, Trnava, Nitra alebo Košice sú síce zaujímavé, ale viac ma lákajú menej známe, menej obsadené trhy s možnosťou rastu. Druhým dôvodom bola realizácia vlastného projektu. K tomu potrebujem okrem peknej prírody aj more a väčší dopyt zo strany zahraničných turistov. Atraktivita a lokalita zohrávajú pri investičných nehnuteľnostiach v zahraničí najdôležitejšiu úlohu.

Jedna Európa, rôzne pravidlá hry

V čom vidíš najväčšie rozdiely medzi realitami na Slovensku a v krajinách, kde pôsobíš?

To naozaj závisí od jednotlivých krajín. V každej krajine platia iné pravidlá, iné dane a poplatky, ktoré napríklad u nás nepoznáme. V Taliansku a Španielsku sa napríklad stávate majiteľom nehnuteľnosti už po podpise kúpnej zmluvy, nemusíte čakať na zápis v katastri. Pri nových developerských projektoch v Španielsku a Taliansku sa zvyčajne uvádzajú ceny bez DPH, to znamená, že ku kúpnej cene si musíte pripočítať DPH. Tiež je rozdiel, či v danej krajine požiadate o trvalé bydlisko, alebo nie. Podľa toho platíte rôznu výšku DPH alebo registračného poplatku a tiež aj daň z nehnuteľnosti.

Kupujúci by nemal zabúdať, že predávajúci chce produkt predať a realitný agent, ktorý ho zastupuje, zastupuje jeho záujmy, teda urobí všetko preto, aby sa obchod uskutočnil. Odporúčam preto buď si dobre naštudovať miestne predpisy alebo sa zveriť do rúk realitného agenta alebo právnika, ktorý bude zastupovať jeho ako kupujúceho.

Výnos, vlastný kľúč od apartmánu a trochu slobody

Čo ľudí najčastejšie motivuje investovať do nehnuteľnosti v zahraničí?

Zhodnotenie investície, či už krátkodobé alebo dlhodobé, a potom aj využívanie nehnuteľnosti pre vlastné účely. Napríklad v Španielsku v nových developerských projektoch, ktoré majú už vydanú turistickú licenciu, môžete váš apartmán prenajímať na krátkodobé ubytovanie a pri niektorých projektoch máte aj garantovaný istý ročný výnos. Sú tam však podmienky, napríklad môžete vo vašom apartmáne stráviť maximálne štyri mesiace za rok, inak musí byť apartmán k dispozícii na turistický prenájom.

Tieto podmienky si určuje každý developer individuálne. V každom prípade, ak uvažujete nad kúpou apartmánu v Španielsku v nových developerských projektoch a chcete, aby sa prenajímal aj na krátkodobé prenájmy, treba si preveriť, či to daný projekt umožňuje.

Plán B, ktorý má výhľad na more

Mení sa teraz vďaka geopolitickej situácii na Slovensku aj pohľad na investície v zahraničí? Kupujú viac, s cieľom sťahovať sa alebo investovať?

Áno, mení. Viac ľudí sa ozýva s tým, že hľadajú nehnuteľnosť v zahraničí ako plán B, to znamená, že ak by prišlo na Slovensku k nepriaznivej politickej situácii, sú pripravení odísť do zahraničia. Je aj skupina ľudí, povedzme priateľov, ktorí si chcú kúpiť spoločnú nehnuteľnosť s viacerými apartmánmi, napríklad v Chorvátsku priamo pri mori, alebo v Taliansku v Toskánsku, s tým, že sa tam na dôchodok presťahujú a dovtedy ju budú využívať párkrát za rok.

Taliansko, Chorvátsko, Španielsko a exotika k tomu

V ktorých krajinách teraz najviac pôsobíš a prečo práve tieto destinácie?

Aktuálne predávame nehnuteľnosti v krajinách ako sú Taliansko, Chorvátsko, Španielsko, Kostarika, Čierna Hora a Maurícius. Každá z týchto destinácií má svoj typ klienta. Niekto hľadá rýchlejšie zhodnotenie, niekto viac lifestyle, niekto chce byť v Európskej únii a mať to autom z Bratislavy. Iný sa nebojí letieť dvanásť hodín, ak vie, že na konci je ostrov s nízkymi daňami a celoročným teplom.

Skryté poklady Európy a ostrov, ktorý dáva zmysel

Ktoré lokality sú podľa teba „skryté poklady“, o ktorých sa veľa nehovorí, ale majú obrovský potenciál?

Za mňa osobne v rámci Európy Taliansko, Portugalsko a Čierna Hora. Taliansko patrí medzi najžiadanejšie krajiny pre kúpu nehnuteľnosti v Európe, nie však pre Slovákov, zatiaľ. Ale napríklad Poliaci už Taliansko objavili a po Španielsku a Chorvátsku je to tretia krajina, kde Poliaci kupujú najviac svoje nehnuteľnosti. Portugalsko je populárnou destináciou najmä pre investorov zo zámoria a Čierna Hora je zaujímavá aj z pohľadu, že ceny nehnuteľností v krajine stúpnu po jej vstupe do EÚ. Mimo EÚ je zaujímavý Maurícius a pred tromi rokmi by som povedal, že je to jednoznačne Kostarika.

Ceny nehnuteľností s výhľadom na more alebo neďaleko pláže odvtedy stúpli trojnásobne, ale aj dnes sa tam dajú nájsť nehnuteľnosti s peknými výhľadmi za rozumné ceny. Maurícius je však stále zaujímavý napriek vyšším cenám, ale sú tu nízke dane, ako z príjmu fyzických, tak aj právnických osôb. Pri kúpe nehnuteľnosti nad 375 000 dolárov môžete požiadať o trvalé bydlisko.

Off plan, staré kamenné domy a renovácie snov

Aký typ nehnuteľností je dnes najvýhodnejší, apartmány, vily, developerské projekty, pozemky?

Najvýhodnejšie sú developerské takzvané off plan investície do nových developerských projektov. Nižšia cena na začiatku výstavby, v priebehu výstavby cena rastie a najvyššia je po dokončení projektu. Obľúbené sú však aj cenovo dostupné apartmány v Taliansku, ktoré si viete zrekonštruovať a využívať pre seba, prípadne na ďalší prenájom.

Slováci a investičné nehnuteľnosti v zahraničí

Ako sa mení dopyt zo strany Slovákov? Investujú viac, opatrnejšie alebo odvážnejšie?

Myslím, že investujú viac. Či opatrnejšie alebo odvážnejšie, to neviem celkom posúdiť, ale investičné nehnuteľnosti v zahraničí v každom prípade kupujú.

Prvý apartmán za sto tisíc alebo menej

Čo je ideálna štartovacia investícia pre niekoho, kto nikdy v zahraničí nekupoval nehnuteľnosť?

To naozaj závisí od rozpočtu, aký máte k dispozícii. Napríklad v Albánsku sa dá kúpiť apartmán vo výstavbe za tisíc eur za meter štvorcový. V Španielsku v Alicante v novostavbe za dvetisíc šesťsto eur alebo v Chorvátsku teraz máme apartmánový dom, kde cena vychádza na tisícšesťsto eur za meter štvorcový. Ak sa bavíme o začínajúcej investícii povedzme do sto tisíc, môžeme sa rozprávať o investícii do nových nehnuteľností v Albánsku alebo potom Batumi v Gruzínsku. Ak nejde o nové developerské projekty, teoreticky prichádza do úvahy aj Čierna Hora a samozrejme aj Taliansko, najmä Sicília a južné regióny Talianska. Tam však treba veľmi dobre zvážiť, či investícia bude reálne návratná a či vôbec aj s nejakým zhodnotením.

Na juhu Talianska nájdete veľa lacných nehnuteľností, ktoré môžete zrekonštruovať, ale návratnosť je veľmi otázna. Sicília je určite zaujímavá, ale mal by to byť apartmán alebo dom s výhľadom na more a najlepšie v Palerme alebo jeho okolí, prípadne v mestečku Cefalù. Existujú aj formy investovania do nehnuteľností cez crowdfunding alebo crowdowning, kedy sa dá kúpiť podiel na niektorých investičných nehnuteľnostiach už za pár tisíc, povedzme desať alebo dvadsať tisíc eur. Sú to mikroinvestície so zvýhodnením šesť až osem percent ročne. Každý projekt má však svoje vlastné pravidlá a podmienky.“

Čísla, licencie, poplatky, realita praxe

Čo všetko musí človek absolvovať pri kúpe zahraničnej nehnuteľnosti?

V Španielsku a Taliansku si musí kupujúci vybaviť daňové identifikačné číslo, áno, aj fyzická osoba. V Taliansku je to Codice Fiscale a v Španielsku skratka NIE, número de identificación de extranjero. Pri novostavbách si musíte k cene pripočítať DPH. V každej krajine inú výšku. Navyše v Španielsku, ak chcete prenajať nehnuteľnosť aj na krátkodobé prenájmy, zistite si vopred, či daný developerský projekt má povolený turistický prenájom, ak si kupujete mimo developerských projektov, preverte si, či v meste, kde si nehnuteľnosť kupujete, viete získať licenciu na krátkodobé prenájmy. Alicante alebo Barcelona vydávanie takýchto licencií už obmedzili. V niektorých krajinách platíme aj takzvaný registračný poplatok pri kúpe nehnuteľnosti. Netýka sa novostavieb, tam platíme DPH, ale týka sa kúpy už používaných alebo starších nehnuteľností.

Malé právne prekvapenia, ktoré netreba podceniť

Aké legislatívne rozdiely najviac prekvapia Slovákov?

Spomínané poplatky a nutnosť daňového čísla. Odporúča sa dokonca zriadiť si aj účet v banke danej krajiny, ale ten si nezriadite bez daňového čísla. Avšak získať toto daňové číslo nie je nič komplikované, nemalo by vás to ani náhodou odradiť od kúpy. Je to skôr formálna záležitosť, ale nutnosť.

Kde právo drží stranu kupujúceho

Ktoré krajiny majú najsilnejšiu ochranu kupujúceho a ktoré si vyžadujú väčšiu opatrnosť?

Vysokú úroveň právnej istoty a pomerne rýchle a jasné overovanie vlastníckych práv v rámci EÚ majú napríklad krajiny ako Portugalsko alebo Španielsko, ale tiež aj Cyprus a Malta. Opatrnosť možno pri starších nehnuteľnostiach v Bulharsku, novostavby a developerské projekty by mali byť bezpečné a prehľadné. V každom prípade vždy odporúčame due diligence, ktorý je napríklad v Taliansku povinný a je súčasťou procesu predaja a kúpy nehnuteľnosti a za jeho správnosť zodpovedá notár. Pred kúpou nehnuteľnosti vždy trvajte na due diligence, aby ste si overili vlastnícke práva, prípadné záväzky, vždy trvajte na podpise zmluvy a na overení vlastníctva pred notárom.

Ako neskočiť na marketing a preveriť developera

Ako riešiš preverovanie projektov a developerov?

Developeri v Španielsku musia mať poistenie, niečo ako poistenie proti insolventnosti, takže preverenie poistenia developera, potom je to jeho reputácia a história developera, jeho skúsenosti s predchádzajúcimi projektmi, ako aj ich dokončenie v stanovenom termíne. Pokiaľ je to možné, uprednostňujeme takých, ktorí majú platby rozdelené na viacero častí podľa úrovne dokončenia stavby.

Najväčšie chyby, ktoré stoja veľa peňazí

Aké sú najväčšie chyby, ktorých sa investori dopúšťajú pri kúpe v zahraničí?

Nepreverenie si skutkového stavu nehnuteľnosti, alebo developera. Kúpa nehnuteľnosti bez konzultácie s právnikmi, alebo s realitnou kanceláriou a tiež nepreverenie si prostredia, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Čomu sa vyhnúť, aj keď to vyzerá lákavo

Čo by si rozhodne neodporúčal kupovať?

Určite by som nekupoval nehnuteľnosť bez osobnej obhliadky a bez znalosti miestnych pravidiel. Nechať si skontrolovať kúpnu zmluvu našimi právnikmi, nespoliehať sa len na miestneho agenta a podpísať zmluvu výlučne pred notárom. Ešte pred kúpou si preveriť poplatky za správu nehnuteľnosti, miestne dane, rovnako aj prípadné nedoplatky od predchádzajúceho majiteľa a podobne.

Keď je lepšia úprimná „nie“ odpoveď

Stalo sa ti niekedy, že si klientovi kúpu vyslovene odhovoril?

Zatiaľ nie, ale neodporučil som nehnuteľnosť, ktorú mi klient predstavil a spýtal sa na môj názor.

Krátkodobý verzus dlhodobý prenájom

Koľko môže investor reálne zarobiť na krátkodobom či dlhodobom prenájme?

Toto je veľmi špecifické a závisí to predovšetkým od lokality a typu nehnuteľnosti. Tiež to závisí od toho, či máte nehnuteľnosť v kondomíniu, napríklad v Španielsku, kde sú vopred určené podmienky prenájmu a niekedy aj garantované výnosy už určené developerom, alebo si nehnuteľnosť spravujete sám, prípadne využívate na správu a manažment rezervácií firmu, ktorá sa venuje property management systému a mesačne jej platíte za túto správu od pätnásť percent vyššie, podľa rozsahu služieb.

Zvyčajne pri krátkodobom prenájme zarobíte viac, ale pri dlhodobom máte menej starostí so správou nehnuteľnosti a v zásade žiadne starosti s rezerváciami. Pri krátkodobom prenájme by ste mali mať licenciu na turistický prenájom a pri dlhodobom si preverte legislatívne obmedzenie na maximálnu výšku nájmu a dobu prenájmu.

Aktuálne máme napríklad v ponuke apartmány v novostavbe v Španielsku s už vydanou licenciou na turistický prenájom, kde je garancia príjmu pred zdanením, ale už po úhrade správcovských poplatkov, dvadsaťpäťtisíc eur ročne počas prvých troch rokov prenájmu. O správu rezervácií ako aj o celú správu nehnuteľnosti sa stará správcovská spoločnosť. Apartmány sú aktuálne vo výstavbe a obytný komplex sa nachádza len stopäťdesiat metrov od mora. Podmienka pre vás ako majiteľa je, že maximálna doba vášho pobytu vo vašom apartmáne v priebehu jedného roka sú štyri mesiace, z čoho cez letné prázdniny tam môžete stráviť maximálne dva týždne.

Alebo si kúpite apartmánový dom v Chorvátsku s dvoma apartmánmi a s výhľadom na more a správu prenájmu zveríte miestnej správcovskej spoločnosti. Podobne to funguje aj v Taliansku, Kostarike či na Mauríciu.

Kde sa stretáva výnos a zdravý rozum

Ktoré krajiny majú najlepší pomer výnosu a rizika?

Niektoré oblasti Španielska a Talianska, ešte stále Chorvátsko, potom Čierna Hora, Portugalsko a určite aj Maurícius.

Správa nehnuteľnosti na diaľku bez stresu

Ako riešiť správu nehnuteľnosti, keď človek býva tisíce kilometrov ďaleko?

Mám dve možnosti. Prvá je tá, kde si sám zriadim licenciu na krátkodobý prenájom, zaregistrujem si nehnuteľnosť na rôznych platformách a kúpim si PMS systém, cez ktorý si tie rezervácie sám spravujem. Vtedy si potrebujem zariadiť spoľahlivú upratovačku, prípadne niekoho miestneho, ktorý mi dohliadne na správu v prípade potreby.

Druhá možnosť je, nájsť si miestnu firmu, ktorá sa venuje správe nehnuteľností a krátkodobým rezerváciám a celý proces a všetky starosti so správou odovzdať im. Vždy si preverte recenzie a skúsenosti tejto spoločnosti. V zahraničí tento model funguje veľmi spoľahlivo.

Dubaj ako téma, ktorá Mareka neláka

Čo si myslíš o kúpe nehnuteľností v Dubaji?

Ak mám byť úprimný, Dubaj nepoznám a to aj trochu úmyselne. Nie je to úplne moja šálka kávy a tiež je tam už veľká konkurencia. Ak by som si mal vybrať medzi Európou a Dubajom, vyberiem si Európu, ak si mám vybrať napríklad medzi Dubajom a Mauríciom, vyberiem si Maurícius. Ale nespochybňujem, že kúpa nehnuteľnosti v Dubaji môže byť dobrou investíciou.

Budúcnosť, ktorá nezačína o desať rokov, ale dnes

Ako vidíš budúcnosť investovania do zahraničných nehnuteľností v najbližších 5 – 10 rokoch? Aké nové destinácie podľa teba „vybublajú“ a stanú sa hitom?

Čím skôr nehnuteľnosť kúpite, tým lepšie. Rastúcu popularitu má Portugalsko, potom mi ešte napadajú aj Čierna Hora a Albánsko, ak vstúpia do EÚ, tak aj tie sa môžu stať hitom. Ale to je budúcnosť. Sú však krajiny mimo Európy, kde sa určite oplatilo kúpiť nehnuteľnosť napríklad na Kostarike, ktorá po covide 2022 a 2023 zažila neuveriteľné obdobie dopytu po nehnuteľnostiach a dnes je to Maurícius, kde sú veľmi zaujímavé dane.“

Keď politika a emócie hýbu rozhodnutiami

Ovplyvňuje trh geopolitika, migrácia alebo klimatická zmena?

Isteže ovplyvňuje. Neviem, či u Slovákov zaváži téma klimatickej zmeny, ale geopolitické pnutia a zmeny určite áno. Na to sme veľmi citliví. Pred pár rokmi sme kupovali nehnuteľnosti takmer iba v Chorvátsku, za ostatné tri roky už viac v Španielsku a v Dubaji, dnes začína prevládať Taliansko a Portugalsko, alebo mimo európske krajiny a dopyt neustáva, práve naopak. Dopyty po nehnuteľnostiach v zahraničí majú už celkom inú cieľovú skupinu okrem investorov. A to sú práve ľudia, ktorí sa pripravujú aj na plán B, ktorí otvorene hovoria o možnosti presťahovania sa do zahraničia.

Alebo sú to tiež priatelia či rodina, ktorí hľadajú toskánske nehnuteľnosti, kde si vedia rozdeliť vstupnú investíciu a nehnuteľnosť môžu využívať aj spolu, alebo striedavo a keďže v Toskánsku fungujú veľmi dobre firmy na správu krátkodobých prenájmov aj pri domoch, po zvyšok roka, keď nehnuteľnosť nevyužívajú, vtedy ju poskytujú na krátkodobé prenájmy.

Nečakajte na „lepší čas“, ktorý nikdy nepríde

Čo by si poradil niekomu, kto o investovaní v zahraničí len uvažuje?

Aby neváhal a nečakal na lepšie časy alebo vhodnú dobu. Treba začať hneď a nenechávať si to na neskôr a už vôbec nie na sezónu, zvlášť v krajinách, kde sú ceny senzibilné na hlavnej turistickej sezóne. Napríklad v Chorvátsku sú ceny nižšie aj o dvadsaťpäť percent v období od októbra do februára. Od marca, apríla sa vracajú na pôvodnú úroveň a v lete sú ceny najvyššie.

Keď chcete riešiť vlastný apartmán pri mori

Ako sa na teba môžu ľudia obrátiť, ak chcú konzultáciu alebo riešiť kúpu?

Najlepšie telefonicky na 0903 425 584 alebo mailom info@almondvillas.com a vieme si dohodnúť osobné stretnutie. Ponuku nehnuteľností si môžete prezrieť na našej stránke www.almondvillas.com.

Osobná vízia, ktorá má jasný smer

Čo je tvoja osobná realitná vízia na najbližšie roky?

Osobné vízie si väčšinou nechávam pre seba, ale určite to bude zahraničie a čo najbližšie pri mori. 🙂

Prečo skôr Európa ako za jej hranicami, napríklad obľúbený Dubaj?

Na záver dopĺňame redakčný pohľad. O nehnuteľnostiach v zahraničí, konkrétne o Dubaji, sme už písali v článku „Nehnuteľnosť v Dubaji: Sen o zlatej budúcnosti alebo nepredvídateľné riziko?“ kde sme sa pozreli na lákavé výnosy, ale aj na riziká, nadbytok nehnuteľností, politickú a kultúrnu odlišnosť či obmedzené práva cudzincov. Pri porovnaní s tým, čo dnes ponúkajú investičné nehnuteľnosti v zahraničí v rámci Európy, pre nás často vychádza rozumnejšie pozerať sa najprv na Španielsko, Taliansko, Portugalsko, Chorvátsko alebo napríklad Čiernu Horu a Maurícius. Dôvodom je stabilnejšie právne prostredie, predvídateľnejší systém, kultúrna blízkosť a väčšia šanca, že sa v danej krajine budete cítiť prirodzene a dobre.

Investičné nehnuteľnosti v zahraničí nie sú len o výnose v percentách. Sú aj o tom, či by ste tam naozaj vedeli stráviť mesiac, leto alebo možno raz aj kus života. A práve tam sa podľa nás európske destinácie spájajú s číslami aj s emóciou, ktorú Dubaj nie každému dokáže ponúknuť.