Kúpa prvého bytu či domu môže byť pre mladých Slovákov od roku 2027 dostupnejšia. Národná banka Slovenska mení pravidlá hypoték a ľuďom do 35 rokov umožní pri prvom bývaní financovať úverom až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Namiesto súčasných 20 % vlastných zdrojov tak môže v ideálnom prípade stačiť polovica. Naopak, ľudia kupujúci tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť budú musieť počítať s výrazne vyšším podielom vlastných peňazí. Banková rada Národnej banky Slovenska schválila zmenu pravidiel financovania bývania, ktorá zásadne mení spôsob, akým sa bude posudzovať maximálna výška hypotéky vzhľadom na hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Nové pravidlá sa začnú zavádzať od 1. januára 2027, pričom NBS rozdelí klientov do troch základných skupín. Mladým kupujúcim prvé bývanie pravidlá uvoľní, pre väčšinu ostatných klientov zostane súčasný limit zachovaný a pri kúpe tretej či ďalšej nehnuteľnosti sa podmienky naopak sprísnia.
Čo sa od roku 2027 mení?
Kľúčovým pojmom je LTV – Loan to Value, teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. Ak má napríklad nehnuteľnosť hodnotu 200 000 eur a banka poskytne hypotéku vo výške 160 000 eur, LTV predstavuje 80 %. Zvyšných 40 000 eur musí kupujúci pokryť z vlastných zdrojov alebo iným spôsobom.
Nové pravidlá vytvoria tri základné režimy:
- 90 % LTV – mladí do 35 rokov kupujúci alebo stavajúci svoje prvé bývanie
- 80 % LTV – väčšina ostatných žiadateľov
- 70 % LTV – klienti kupujúci tretiu a ďalšiu rezidenčnú nehnuteľnosť
Rozdiel desiatich percentuálnych bodov pritom pri dnešných cenách nehnuteľností môže predstavovať desiatky tisíc eur.
Byt za 200 000 eur? Mladému môže stačiť 20 000 eur
Najlepšie zmenu ukazuje jednoduchý príklad. Predstavme si mladého človeka, ktorý spĺňa podmienky nového režimu a kupuje svoje prvé bývanie za 200 000 eur. Pri štandardnom 80 % LTV môže hypotéka predstavovať maximálne 160 000 eur. Kupujúci teda potrebuje 40 000 eur vlastných zdrojov. Pri 90 % LTV môže hypotéka dosiahnuť 180 000 eur a potrebné vlastné zdroje klesnú na 20 000 eur. Rozdiel je 20 000 eur.
Pri nehnuteľnosti za 250 000 eur by namiesto 50 000 eur mohlo stačiť 25 000 eur a pri nehnuteľnosti za 300 000 eur by sa potrebný vlastný kapitál znížil zo 60 000 na 30 000 eur. Práve vytvorenie dostatočných úspor je podľa NBS jednou z najväčších prekážok mladých domácností pri kúpe prvého bývania.
Kto bude môcť dostať 90 % hypotéku?
Nestačí však iba vek do 35 rokov. Podľa pravidiel NBS musí byť podmienka veku splnená v čase podania žiadosti o úver. Zároveň nesmie žiadny z dlžníkov vlastniť rezidenčnú nehnuteľnosť a jedným z účelov hypotéky musí byť kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti. Ak teda o hypotéku žiada dvojica, banka nebude skúmať iba vlastníctvo jedného žiadateľa. Do úvahy sa bude brať situácia všetkých dlžníkov.
NBS zároveň uvádza, že za vlastníctvo sa budú považovať aj spoluvlastnícke podiely, avšak až v prípade, ak dosahujú minimálne 50 %. Banky budú vlastníctvo kontrolovať prostredníctvom údajov z katastra nehnuteľností.
Počíta sa aj apartmán, ale nie každá nehnuteľnosť
Zaujímavý je aj spôsob, akým NBS definuje rezidenčnú nehnuteľnosť. Nejde iba o klasické byty a rodinné domy. Do tejto kategórie môžu patriť aj ďalšie nehnuteľnosti využiteľné na bývanie, napríklad apartmány, a to aj v prípade, že sú v katastri vedené ako nebytové priestory. Naopak, medzi rezidenčné nehnuteľnosti sa podľa NBS nebudú počítať pozemky, budovy určené na športové a rekreačné účely ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavbu chce klient financovať.
Dôležitý detail sa týka aj zahraničia. Pri tomto pravidle sa bude skúmať vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku, nie nehnuteľností vlastnených v zahraničí.
90 % hypotéka nebude automatický nárok
Toto je pravdepodobne najdôležitejší detail celej zmeny. To, že NBS mladému klientovi umožní 90 % LTV, neznamená, že banka mu musí 90 % hypotéku poskytnúť. NBS stanovuje maximálny regulačný rámec. Konkrétna banka môže na základe rizika klienta schváliť nižší úver alebo žiadosť zamietnuť. Aj naďalej sa bude posudzovať príjem, existujúce dlhy, úvery a kreditné karty, schopnosť splácať úver, celková zadlženosť domácnosti či ďalšie parametre bonity.
Vyššie LTV teda neruší ostatné pravidlá poskytovania hypoték. Mladý človek môže spĺňať vekovú podmienku, nevlastniť byt a mať pripravených 10 % kúpnej ceny, no pokiaľ jeho príjem nebude postačovať na požadovanú výšku úveru, banka mu celých 90 % financovania poskytnúť nemusí.
Pozor aj na hodnotu nehnuteľnosti
Ďalšou častou chybou je predstava, že 90 % sa automaticky vypočíta z ceny uvedenej v kúpnej zmluve. Pri LTV je rozhodujúca hodnota zabezpečenia, ktorú banka pri posudzovaní hypotéky akceptuje. Ak sa kúpna cena a bankou uznaná hodnota nehnuteľnosti výraznejšie rozchádzajú, klient môže v praxi potrebovať viac vlastných peňazí, než pôvodne očakával. Preto ani pravidlo „stačí mi 10 % ceny bytu“ nemožno chápať absolútne.
Pre ostatných zostáva 80 %
Ak klient nebude patriť medzi mladých kupujúcich prvé bývanie ani medzi ľudí vlastniacich dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností, základný limit zostane na úrovni 80 % LTV. Pri nehnuteľnosti za 200 000 eur to znamená úver do 160 000 eur a štandardne 40 000 eur vlastných zdrojov.
Bankám však zostane určitý priestor poskytovať aj ostatným klientom časť hypoték s LTV do 90 %. Výnimky teda úplne nezmiznú.
Druhá nehnuteľnosť automaticky neznamená 70 % hypotéku
Nové pravidlá sa často zjednodušujú ako sprísnenie hypoték pre investorov, no hranica nie je nastavená už pri druhej nehnuteľnosti. Prísnejšie 70 % LTV sa má uplatňovať v prípade klientov, ktorí už vlastnia dve alebo viac rezidenčných nehnuteľností. Ak takýto klient kupuje ďalšiu nehnuteľnosť, bude štandardne potrebovať minimálne 30 % vlastných zdrojov.
NBS vysvetľuje, že pravidlo zámerne nezačína už pri druhej nehnuteľnosti. V živote totiž vznikajú situácie, keď človek kúpi nové bývanie skôr, než stihne predať pôvodné, zdedí nehnuteľnosť alebo rieši komplikované spoluvlastníctvo.
Tretí byt za 200 000 eur? Vlastné zdroje stúpnu na 60 000 eur
Na opačnej strane nových pravidiel sú preto najmä klienti s viacerými nehnuteľnosťami. Pri nehnuteľnosti za 200 000 eur predstavuje: 80 % hypotéka – 160 000 eur úver a 40 000 eur vlastných zdrojov, 70 % hypotéka – 140 000 eur úver a 60 000 eur vlastných zdrojov. Investor tak bude potrebovať o 20 000 eur viac vlastného kapitálu. Pri nehnuteľnosti za 300 000 eur sa rozdiel zvýši na 30 000 eur.
Dôležité pritom je, že pri tejto skupine nebude rozhodujúce, či klient kupuje nehnuteľnosť na prenájom alebo v nej plánuje bývať. NBS uvádza, že pri posudzovaní tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa bude nový limit uplatňovať bez ohľadu na vek dlžníkov, spôsob využitia nehnuteľností či účel úveru.
Prečo NBS pravidlá mení?
Za zmenou stojí vývoj slovenského realitného trhu. Podľa údajov NBS v roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už minimálne jednu nehnuteľnosť vlastnili. Približne pätina úverov zároveň smerovala ku klientom, ktorí už vlastnili najmenej dve nehnuteľnosti. Centrálna banka upozorňuje na rastúci investičný dopyt po nehnuteľnostiach.
Ten môže mať podľa NBS niekoľko dôsledkov. V období rastu môže dodatočný dopyt tlačiť ceny nehnuteľností vyššie a zhoršovať dostupnosť bývania pre ľudí kupujúcich prvý byt alebo dom. V prípade ekonomického poklesu zase môžu investori reagovať predajom nehnuteľností rýchlejšie ako domácnosti, ktoré vo svojej nehnuteľnosti bývajú. NBS preto chce viac rozlišovať medzi financovaním prvého bývania a ďalšími nákupmi nehnuteľností.
Zmeny neprídu všetky naraz
Nový systém bude nabiehať postupne. Od 1. januára 2027 sa začne uplatňovať zvýhodnený 90 % limit pre mladých kupujúcich alebo stavajúcich svoje prvé bývanie. Dostupnosť takéhoto financovania však bude v úvodnej fáze závisieť aj od toho, ako rýchlo bude konkrétna banka pripravená nové pravidlá zaviesť. Počas prvého polroka 2027 zostane bankám širší priestor na poskytovanie 90 % hypoték aj ostatným klientom.
Od 1. júla 2027 sa začne uplatňovať prísnejší 70 % limit pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Súčasne sa bude postupne znižovať podiel výnimiek, v rámci ktorých môžu banky poskytovať vyššie LTV aj klientom mimo zvýhodnenej skupiny mladých. NBS vysvetľuje postupné zavádzanie aj tým, že banky budú musieť zaviesť nové procesy a začať pri žiadostiach o hypotéku overovať počet nehnuteľností vlastnených klientmi v katastri.
Čo ak mladý človek už nehnuteľnosť zdedil?
Ani vlastníctvo nehnuteľnosti nemusí v každej situácii definitívne znamenať koniec možnosti vyššieho financovania. NBS počíta s výnimkami pre špecifické životné situácie. Môže ísť napríklad o zdedenú nehnuteľnosť ďaleko od miesta, kde človek reálne žije, komplikované spoluvlastníctvo alebo situáciu, keď domácnosť kupuje nové bývanie ešte pred predajom pôvodného.
V takých prípadoch môže banka individuálne použiť povolenú výnimku a poskytnúť úver s LTV až do 90 %. Nie je to však automatické právo klienta. Rozhodnutie bude na konkrétnej banke.
Prečo nie rovno 100 % hypotéka?
Ak je problémom mladých nedostatok úspor, logickou otázkou môže byť, prečo NBS nepovolila financovanie celej ceny nehnuteľnosti. Centrálna banka takýto krok odmieta najmä pre vyššie riziko. Pri 100 % hypotéke klient do kúpy nevkladá prakticky žiadny vlastný kapitál. Ak by následne cena nehnuteľnosti klesla, mohol by sa veľmi rýchlo dostať do situácie, keď hodnota bytu alebo domu bude nižšia ako zostávajúci dlh.
NBS zároveň považuje určitú úroveň vlastných úspor za prejav schopnosti domácnosti vytvárať finančnú rezervu. Preto zostáva aj pri zvýhodnenom režime minimálne približne desaťpercentný vlastný vklad.
Nižšie vlastné zdroje neznamenajú lacnejšiu hypotéku
Novinka môže mladým výrazne skrátiť čas potrebný na našetrenie peňazí na kúpu prvého bývania. Má však aj druhú stranu. Čím vyššiu časť ceny nehnuteľnosti človek financuje úverom, tým vyšší je samotný dlh. Pri byte za 200 000 eur je rozdiel medzi hypotékou 160 000 a 180 000 eur celých 20 000 eur. Vyššia istina následne znamená vyššiu mesačnú splátku a pri rovnakej úrokovej sadzbe aj vyššiu celkovú sumu zaplatených úrokov počas trvania úveru.
Preto 90 % hypotéku nemožno automaticky označiť za výhodnejšiu hypotéku. Jej hlavnou výhodou je nižšia bariéra vstupu k vlastnému bývaniu, nie nižšia cena financovania.
Najväčšia zmena je v potrebnej hotovosti
Nové pravidlá NBS nemenia základnú realitu hypotekárneho trhu, banka bude aj naďalej dôkladne posudzovať, či klient dokáže požadovaný úver splácať. Pre mladých však odpadne časť problému, ktorý bol pri kúpe prvého bývania často rozhodujúci: potreba našetriť desiatky tisíc eur ešte pred podaním žiadosti o hypotéku. Pri 200-tisícovej nehnuteľnosti môže rozdiel medzi 80 a 90 % LTV znamenať 20 000 eur. Pri 300-tisícovej už 30 000 eur.
Na druhej strane sa financovanie tretej a ďalšej nehnuteľnosti posunie opačným smerom. Klient s viacerými nehnuteľnosťami bude musieť do ďalšieho nákupu vložiť štandardne až 30 % vlastného kapitálu.
Od roku 2027 tak už pri otázke „koľko vlastných peňazí potrebujem na hypotéku?“ nebude existovať jedna univerzálna odpoveď. Rozhodovať bude vek, počet už vlastnených nehnuteľností, účel financovania, bonita klienta aj pravidlá konkrétnej banky.
MOHLO BY VÁS ZAUJÍMAŤ
NAJČÍTANEJŠIE
