Investičná nehnuteľnosť v Európe už dávno neznamená iba apartmán v Španielsku, domček v Toskánsku alebo byt v centre veľkej metropoly. Roky 2025 a 2026 ukazujú, že najzaujímavejšie čísla často prichádzajú z menej očakávaných trhov – z Pobaltia, juhovýchodnej Európy, Rumunska, Írska či niektorých talianskych miest. No zároveň platí, že najvyšší hrubý výnos ešte automaticky neznamená najlepšiu investíciu. Pri kúpe investičnej nehnuteľnosti treba rozlišovať medzi tým, čo dobre vyzerá v tabuľke, a tým, čo bude reálne fungovať po započítaní daní, vstupných nákladov, správy nehnuteľnosti, sezónnosti, legislatívy a rizika prázdnych mesiacov. Európa nie je jeden trh. Je to mozaika krajín, kde môže byť rovnaký apartmán pri mori výbornou investíciou – alebo drahým životným štýlom s nízkou návratnosťou.

Čo dnes rozhoduje: výnos, rast ceny a regulácia

Podľa Eurostatu ceny bývania v EÚ v poslednom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 5,5%, v eurozóne o 5,1%. Najvyšší rast spomedzi krajín s dostupnými dátami zaznamenalo Maďarsko, Portugalsko a Chorvátsko. Zaujímavé je aj Španielsko, kde ceny v Q4 2025 medziročne vzrástli o 12,9%, a Litva, kde rast dosiahol 10,8%. Taliansko bolo pokojnejšie, s medziročným rastom 4,1%.

Pre investora sú však dôležité tri veci naraz: za koľko nehnuteľnosť kúpi, koľko vie ročne zarobiť na prenájme a aké veľké riziko nesie. Hrubý výnos z prenájmu je len prvý údaj. V praxi treba odpočítať daň z prenájmu, miestne dane, komunitné poplatky, poistenie, opravy, províziu správcovi, obsadenosť a prípadné náklady na licenciu pri krátkodobom prenájme.

Pobaltie: Litva, Lotyšsko a Estónsko ako rozumný kompromis

Litva sa v posledných rokoch dostáva medzi najčastejšie spomínané európske trhy pre investičné nehnuteľnosti. Dôvodom je kombinácia rastu cien, stále dostupnejších vstupných cien oproti západnej Európe a stabilného dopytu po nájmoch. Global Property Guide uvádza pri Litve v Q2 2026 priemerný hrubý výnos z prenájmu približne 5,54%.

Litva nie je najlacnejšia, ale pre investora môže byť zaujímavá práve tým, že nejde iba o „lacný trh“. Je členom EÚ a eurozóny, má relatívne transparentné prostredie a dlhodobo silnejúci mestský nájomný dopyt. Najviac pozornosti si pýta Vilnius, prípadne Kaunas, kde funguje kombinácia študentov, mladých profesionálov a technologického sektora.

Lotyšsko, najmä Riga, je viac výnosový trh. Podľa dát Global Property Guide citovaných Euronews dosahovala Riga v roku 2026 priemerný hrubý výnos približne 7,47%. Nevýhodou je slabší priebeh rastu cien. Za posledných päť rokov mali ceny v Rige klesnúť. To znamená, že investor tu hrá viac na cashflow než na veľké kapitálové zhodnotenie.

Estónsko, najmä Tallinn, je stabilnejšie, digitálne vyspelé a právne čitateľnejšie prostredie, ale výnosy už nemusia byť také atraktívne ako pri menej rozvinutých trhoch. Je vhodnejšie pre opatrnejšieho investora, ktorý nechce ísť do úplne rizikových krajín, no zároveň hľadá alternatívu k predraženým západoeurópskym mestám.

Rumunsko: menej glamour, viac čísel

Rumunsko patrí medzi krajiny, ktoré nevyzerajú tak „sexy“ ako Taliansko alebo Španielsko, ale z investičného pohľadu majú svoju logiku. Bukurešť stále ponúka nižšie vstupné ceny než mnohé hlavné mestá EÚ. Pričom nájomný dopyt podporuje pracovný trh, služby a mladá mestská populácia.

Global Property Guide uvádza pri Bukurešti príklad jednoizbového bytu s cenou okolo 110-tisíc eur a nájmom približne 650 eur mesačne. Toto zodpovedá hrubému výnosu okolo 7,52%. To je už úroveň, pri ktorej sa dá po dôslednom výbere lokality a započítaní nákladov hovoriť o serióznej investičnej príležitosti.

Rumunsko je vhodné najmä pre investora, ktorý nehľadá dovolenkový apartmán pre seba, ale byt určený na dlhodobý prenájom. Najväčšie riziko je kvalita konkrétnej lokality, technický stav budovy a likvidita pri budúcom predaji.

Írsko: vysoké nájmy, ale aj vysoké vstupné ceny

Írsko, najmä Dublin a Cork, patrí medzi trhy, kde vysoké nájmy stále dokážu vytvoriť zaujímavý výnos. Dublin je však drahý a konkurenčný, preto sa investori čoraz viac pozerajú aj na Cork. Global Property Guide uvádza pri Dubline hrubý výnos okolo 7%. Upozorňuje však, že po započítaní nákladov býva čistý výnos pri dlhodobom prenájme zvyčajne o 1,5 až 2 percentá nižší.

Írsko je vhodné pre investora, ktorý preferuje silný, likvidný a anglicky hovoriaci trh, ale musí počítať s vysokou vstupnou cenou a prísnejším daňovým dopadom. Krátkodobý prenájom tu vo všeobecnosti nie je takou jednoduchou stratégiou ako v turistických destináciách.

Moldavsko, Severné Macedónsko a Srbsko: vysoký výnos, vyššie riziko

Rebríčky za rok 2025 často vyzdvihovali Moldavsko ako jeden z najvýhodnejších európskych trhov podľa kombinácie výnosu, nízkych daní a nízkych nákladov pri kúpe. Štúdia citovaná Euronews uvádzala Moldavsko ako „emerging, high-yield market“ pre investorov ochotných zniesť vyššie riziko. Moldavsko však nie je členským štátom EÚ, hoci má kandidátsky status a prístupové rokovania s EÚ boli formálne otvorené v roku 2024. Práve tu treba byť opatrný. Lacný vstup a vysoký výnos môžu byť atraktívne, ale investor nesie politické, menové, právne a likviditné riziko. Podobne treba čítať aj Severné Macedónsko či Srbsko. Môžu byť zaujímavé pre skúseného investora, ktorý pozná lokálny trh alebo má spoľahlivého partnera na mieste. Pre bežného slovenského kupujúceho, ktorý kupuje prvú zahraničnú investičnú nehnuteľnosť, sú však bezpečnejšie trhy v rámci EÚ.

Taliansko: oplatí sa, ale nie všade

Taliansko je emocionálne silná destinácia. Mnohí si pri ňom predstavia Toskánsko, jazero Como, Rím alebo Amalfi. Lenže investične sú často zaujímavejšie menej „pohľadnicové“ lokality. Dáta Global Property Guide ukazujú, že medzi najvýnosnejšie mestá eurozóny v roku 2026 patrili Catania, Palermo, Turín, Neapol aj Rím. Catania dosiahla podľa porovnania priemerný hrubý výnos 9,17%, Palermo 8,25%, Turín 7,68% a Rím 7,12%. Taliansko sa teda môže oplatiť, ale skôr tam, kde je dobrý pomer ceny a nájmu – napríklad Sicília, juh Talianska, univerzitné mestá alebo časti väčších miest mimo historického jadra. Naopak, ikonické turistické lokality môžu byť krásne, ale pri vysokej kúpnej cene často prinášajú nižší reálny výnos.

Pre občana EÚ je kúpa v Taliansku relatívne prístupná. Pri investičnej nehnuteľnosti ide zvyčajne o „seconda casa“, teda druhý domov. A pri kúpe od súkromnej osoby sa podľa talianskej finančnej správy platí registračná daň 9% a pevné hypotekárne a katastrálne dane po 50 eur.

V rámci prenájmu treba rátať s daňovým režimom. Pri krátkodobých prenájmoch platí v Taliansku režim cedolare secca, pričom zvýhodnená sadzba 21% sa vzťahuje na príjem z jednej vybranej nehnuteľnosti. Pri ďalších krátkodobo prenajímaných nehnuteľnostiach je základná sadzba vyššia, 26%. Od roku 2025 je pri krátkodobých a turistických prenájmoch dôležitý aj CIN – národný identifikačný kód. Talianske ministerstvo turizmu uvádza, že CIN musí byť uvedený v inzerátoch, komunikácii a zároveň vystavený pri nehnuteľnosti.

Záver pri Taliansku: áno, môže sa oplatiť. Nie však ako romantický impulz, ale ako presne spočítaná investícia. Najlepšie fungujú menšie byty v mestách s celoročným dopytom – študenti, pracujúci, turisti, digitálni nomádi. Pri čisto dovolenkovej nehnuteľnosti treba veľmi opatrne počítať sezónnosť.

Španielsko: silný dopyt, rast cien, ale aj čoraz viac regulácie

Španielsko patrí medzi najobľúbenejšie destinácie slovenských investorov. Dôvod je jasný: dostupné lety, more, veľký turistický dopyt, rozvinutý trh služieb a možnosť kombinovať investíciu so životným štýlom. Z čísel však vidieť, že nejde o lacný trh. Ceny nehnuteľností v Španielsku v Q4 2025 medziročne vzrástli o 12,9 %, teda výrazne nad priemerom EÚ.

Z investičného pohľadu sú najzaujímavejšie lokality s celoročným dopytom: Malaga, Valencia, Alicante, Madrid, Barcelona, Kanárske ostrovy a vybrané časti Costa del Sol. Pri Barcelone uvádza porovnanie Global Property Guide priemerný hrubý výnos 7,40 %, pričom jednoizbové byty v dátach vychádzali ešte atraktívnejšie.

Pre občana EÚ je kúpa v Španielsku možná bez zásadných obmedzení, ale kupujúci potrebuje NIE (Número de Identificación de Extranjero) – identifikačné číslo cudzinca, ktoré je nutné na právne a daňové úkony. Pri novostavbe sa v Španielsku platí DPH, pričom pri bývaní je štandardne 10 %. Čo sa týka nehnuteľnosti z druhej ruky, tak tam sa platí daň z prevodu nehnuteľnosti, ktorej sadzbu určujú autonómne spoločenstvá. Pri prenájme je situácia výhodnejšia pre rezidentov EÚ než pre investorov mimo EÚ. Španielska daňová správa uvádza, že nerezidenti z EÚ, Islandu a Nórska platia pri príjme z prenájmu sadzbu 19% a môžu si odpočítať oprávnené náklady priamo súvisiace s príjmom. Ostatní daňovníci platia 24 %.

Najväčšou témou je dnes regulácia krátkodobých prenájmov. Španielsko rieši bytovú krízu, rast cien a tlak turistických prenájmov na lokálne bývanie. V roku 2026 španielsky Najvyšší súd zrušil národný register krátkodobých turistických prenájmov zavedený v júli 2025. Avšak to neznamená voľný režim – pravidlá a licencie sa naďalej riešia najmä regionálne a mestsky.

Záver pri Španielsku: áno, oplatí sa, ale najmä pri správnej lokalite a právne čistom modeli prenájmu. Ak investor kupuje byt s cieľom krátkodobého prenájmu cez Airbnb alebo Booking, musí si pred kúpou overiť, či v danej lokalite vôbec dostane turistickú licenciu. Bez toho sa môže z dobre vyzerajúcej investície stať byt, ktorý bude možné prenajímať iba dlhodobo – s úplne inou výnosnosťou.

Kde sa teda oplatí najviac?

Ak investor hľadá najvyšší papierový výnos, najčastejšie mu vyjdú trhy ako Moldavsko, Severné Macedónsko, Srbsko, Rumunsko, Lotyšsko alebo vybrané talianske mestá. Ak však hľadá rovnováhu medzi výnosom, právnou istotou, stabilitou a likviditou, zaujímavejšie pôsobia Litva, Lotyšsko, Rumunsko, Írsko a vybrané regióny Talianska a Španielska.

Pre konzervatívnejšieho slovenského investora dáva zmysel držať sa krajín EÚ. Dôvody? Jednoduchšia právna ochrana, menové riziko je nižšie a predaj nehnuteľnosti môže byť v budúcnosti jednoduchší. Pre skúsenejších investorov môžu byť zaujímavé aj kandidátske krajiny mimo EÚ. Avšak tam už nejde iba o výnos, ale tiež aj o schopnosť niesť vyššie riziko.

Ktorá je najlepšia investičná nehnuteľnosť?

Najlepšia investičná nehnuteľnosť nie je tá, ktorá má najkrajší výhľad na more. Je to tá, ktorá má spočítané čísla, právne čistý prenájom, stabilný dopyt a reálnu možnosť predaja v budúcnosti.

Španielsko je vhodné pre investora, ktorý chce kombinovať výnos, more a silný turistický trh, ale musí si strážiť licencie a reguláciu. Taliansko je zaujímavé pre tých, ktorí nehľadajú iba dovolenkový sen, ale vedia ísť do miest ako Catania, Palermo, Turín alebo Neapol, kde ešte stále existuje dobrý pomer ceny a nájmu.

Ak ide čisto o investíciu, prvá otázka by nemala znieť: „Kde by som chcel tráviť leto?“ Ale: „Kto mi túto nehnuteľnosť bude platiť každý mesiac, za akých pravidiel a s akým čistým výnosom?“